Ett bolån har en bostad som säkerhet. Både permanentbostäder och andra former av bostäder kan ställas som säkerhet för ett bolån, till exempel sommarställen och vintersportstugor. Bolån beviljas både för fastigheter, ägarlägenheter och bostadsrätter.

När man ställer en fastighet som säkerhet för ett lån sker detta med hjälp av ett pantbrev. Förr i tiden var pantbrev fysiska brev som överlämnades till långivaren, men numera sker pantsättningen elektroniskt hos Lantmäteriet. När man ställer en bostadsrätt som säkerhet för ett lån ska detta registreras hos bostadsrättsföreningen.

Bostäder ses generellt sett som mycket bra och pålitliga säkerheter för lån, vilket innebär att man brukar få lägre ränta på bolån jämfört med andra lån. Dessutom brukar man få låna mer pengar än vad man skulle ha fått göra utan bostaden som säkerhet och man kan beviljas mycket lång avbetalningstid.

Enligt Finansinspektionens rekommendationer bör långivaren inte bevilja bolån som uppgår till mer än 85% av bostadens pris. Bostadsköparen behöver alltså kunna lägga en kontantinsats på minst 15%. Du kan lära dig mer om reglerna för bolån hos http://www.bästabolån.nu/.

Obs! Det är i normalfallet bostadens köpepris som används som måttstock, men i undantagsfall kan man använda en annan värdering. Detta gäller till exempel situationer där någon vill låna pengar med en bostad som säkerhet och köpet av bostaden inte gjordes nyligen. Då gör man istället en uppskattning av aktuellt marknadsvärde och använder detta för att avgöra hur stort bostadslån som kan beviljas.

Att flytta ett äldre lån

Finansinspektionens rekommendation om att långivare inte bör bevilja lån som uppgår till mer än 85% av bostadens pris gäller från och med den 1 oktober 2010. Om du har ett lån som är äldre än så omfattas det inte av rekommendationen. Om du vill flytta detta lån från en långivare till en annan är detta möjligt utan att träffas av den nya rekommendationen. Däremot har du inte rätta att öka lånet så att det hamnar över bolånetaket.

Exempel

Erik köpte sin bostadsrätt för 2 000 000 kronor år 2008 och lånade 1 950 000 kronor från Bank A. Hans skuld till Bank A är nu 1 800 000 kronor och bostadsrätten värderas till 2 100 000 kronor. Erik vill lösa sitt lån hos Bank A och ersätta det med ett lån hos Bank B där han erbjudits lägre ränta, men är rädd för att det är omöjligt eftersom 85% av 2,1 miljoner kronor är 1 785 000 kronor. Erik behöver dock inte vara rädd – han har rätt att byta bank utan att lånet träffas av den rekommendation från Finansinspektionens som trädde i kraft efter att han tagit sitt ursprungliga bostadslån.

Bottenlån och topplån

När man vill låna pengar med en bostad som säkerhet är det vanligt att långivaren erbjuder ett bottenlån och ett topplån. Bottenlånet är vanligen 75% – 80% av bostadens värde och topplånet är resten av det beviljade lånebeloppet.

Bottenlånet har lägre ränta och längre avbetalningstid än topplånet. Det är vanligt att topplån ska betalas tillbaka inom max 10 år. För bottenlån är det däremot vanligt med mycket långa avbetalningstider, ibland över 30 år. (Förutsatt att lagstadgade amorteringskrav följs, i enlighet med föreskrifterna från Finansinspektionen )

Exempel

Isabella vill köpa en villa för 3 miljoner kronor. Med hänsyn till Finansinspektionens rekommendation erbjuder banken henne att låna 2,55 miljoner kronor, det vill säga 85% av priset. Banken erbjuder henne ett bottenlån på 80% av bostadens värde och ett topplån på 5% av bostadens värde.

Bottenlån: 3 miljoner kr x 0,8 = 2 400 000 kronor

Topplån: 3 miljoner kronor x 0,05 = 150 000 kronor

2 400 000 kr + 150 000 kr = 2 550 000 kr

Varför använder sig långivaren av bottenlån och topplån?

Uppdelningen i bottenlån och topplån är ett sätt för långivaren att hantera risk. Det finns alltid en risk för att låntagaren inte betalar tillbaka bolånet och att långivaren måste tvinga fram en exekutiv auktion för att få tillbaka sina pengar. Det är därför viktigt för långivaren att bostadens marknadsvärde inte sjunker under skuldbeloppet + eventuella kringkostnader för exekutiv auktion.

Risken för att bostadens värde ska sjunka till under 85% av köpepriset är större än risken för att bostadens värde ska sjunka till under 75% av köpepriset, och så vidare. Det är därför topplånet har högre ränta och ska betalas tillbaka snabbare.

Det finns långivare som inte använder sig av bottenlån och topplån, utan istället erbjuder dig ett enda lån. Man brukar behöva betala något högre ränta än för ett vanligt bottenlån, men slipper å andra sidan topplånets höga ränta och snabba återbetalningstid. Som alltid är det viktigt att göra en helhetsbedömning och ta samtliga faktorer med i beräkningen, för att kunna avgöra vilket val som är bäst.