Det vi i vardagligt tal kallar för huslån är vanligen lån där bostaden står som säkerhet för lånet. I Sverige är det mycket vanligt att man lånar till huvuddelen av köpeskillingen när man köper bostad, oavsett om det rör sig om en fastighet eller en bostadsrätt. Den som äger en bostad kan också använda den som säkerhet för lån där pengarna ska gå till andra saker, både sådant som rör bostaden (renovering, ombyggnad, tillbyggnad, etc) och andra saker (investeringar i värdepapper, köpa fritidshus, ren konsumtion, osv).
Bostäder ses generellt som trygga investeringar och man brukar därför kunna få bra villkor för sitt lån när man har en bostad att sätta som säkerhet för lånet. Jämfört med lån utan bostad som säkerhet brukar man både kunna få lägre effektivt ränta, längre återbetalningstid och möjlighet att låna ett mycket större belopp än vad som annars skulle godkännas av långivaren.
Exempel på långivare som erbjuder bostadslån i Sverige är SEB, Nordea, Swedbank, Handelsbanken, Statshypotek, Spintab och SBAB. SBAB ägs helt och hållet av svenska staten.
Bottenlån och topplån
När man sätter en bostad som säkerhet för ett lån vill långivaren givetvis att bostadens värde alltid ska vara tillräckligt stort för att lösa hela lånet, inklusive räntor, avgifter och de administrativa kostnader mellan lånets storlek och bostadens värdering. Ju närmare lånets storlek är bostadens värdering, desto mer utsatt är långivaren om bostaden plötsligt skulle sjunka något i värde. Därför är det inte ovanligt att bostadslånet består av två delar, ett bottenlån och ett topplån. Topplånet har högre effektiv ränta än bottenlånet, och ibland även snabbare återbetalningstid, eftersom det är ett mer riskfyllt lån ur långivarens perspektiv.
Exempel: Du ska köpa en bostad för 2 miljoner kronor. Du har sparat ihop 300 000 kronor att lägga som kontantinsats och behöver låna 1,7 miljoner kronor. Bostaden är värderad till 2 miljoner kronor, vilket innebär att du vill låna 85% av marknadsvärdet. Banken erbjuder dig ett bottenlån på 1,6 miljoner och ett topplån på 100 000 kronor, med bostaden som säkerhet för båda lånen. Om du accepterar kommer du alltså att ha ett bottenlån som motsvarar 80% av marknadsvärdet och ett topplån som motsvarar 5% av marknadsvärdet. Du betalar högre effektivt ränta på ditt topplån, och det ska enligt ditt avtal med banken också betalas tillbaka på kortare tid än ditt bottenlån. Bostaden står som säkerhet för både bottenlånet och topplånet. Det är alltså inte så att topplånet är ett lån utan säkerhet (blancolån).
Om din bostad senare ökar i värde kan du förmodligen förhandla om med långivaren så att det som återstår av ditt topplån inkluderas i ditt bottenlån istället.
Lånelöfte
När man börjar leta efter en bostad att köpa är det bra att veta hur stort lån man kan få om man hittar en bostad man vill lägga ett bud på. Det är därför smart att kontakta långivare i förväg och be om ett lånelöfte. I samband med lånelöftet får man också veta vilka villkor som kommer att gälla för lånet, så att man kan tänka igenom om det är rimligt att ta ett så stort lån med hänsyn till den egna ekonomin och ens egna preferenser. Du kan läsa mer om lånelöften hos hypotekslån.nu.
Handpenningslån vid köp av bostad
Ett handpenningslån vid köp av bostad är ett kortfristigt lån som tas för att man ska kunna betala handpenningen till säljaren och därmed kunna gå vidare i köpeprocessen.
Handpenningslånet är kortfristigt, men det är under vissa omständigheter möjligt att så småningom inkludera beloppet i bostadslånet istället för att omedelbart betala av det.
Ett handpenningslån får inte användas för att kringgå det lagstadgade kravet på att ett lån som ges med bostaden som säkerhet får uppgå till maximalt 85% av bostadesns marknadsvärde.
Överbryggningslån
Om du köper en ny bostad innan din gamla bostad har sålts kan ett överbryggningslån användas för att hantera de kostnader som uppstår för din dubbla bosättning. Långivare brukar normalt bara vara intresserade av att bevilja en ansökan om överbryggningslån om den bostad som ska säljas har ett högt beräknat marknadsvärde i förhållande till storleken på de lån som har bostaden som säkerhet. Det brukar också krävas att låntagaren förbinder sig att omedelbart betala tillbaka hela överbryggningslånet så snart bostaden har sålts.
Blancolån till kontantinsatsen
Många potentiella bostadsköpare har svårt att spara ihop till de 15% av köpeskillingen som man inte får låna till med bostaden som säkerhet. Det finns därför långivare som erbjuder lån utan säkerhet för att man ska kunna få ihop dessa 15% och kunna genomföra köpet. Eftersom det är ett lån utan säkerhet (blancolån) ställs förhållandevis höga krav på låntagarens ekonomiska situation för att lånet ska beviljas. Dessutom kan man räkna med att lånet kommer att vara förhållandevis kortfristigt och ha en jämförelsevis hög effektiv ränta.